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解构小产权房开发商:严苛新政下冒险变异生存

来源:长春知识产权律师时间:2015-07-14 10:10:42

 

 

  “50年产权,精装修,6米层高,买一层送一层……”销售人员的推介滔滔不绝。但是当提及房屋有无产权证时,销售人员改口说:“我们是以租代售。”

  这是北京通州的一个名为国际健康港的楼盘,开发商铤而走险,通过“科改住”模式大量出售,而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同,存在巨大的法律风险。

  在北京,很多开发商注册科技或者工业企业,以企业的名义将土地拿走后,直接以商品房开发的模式违规操作,获得巨额利润。

  “以租代售”模式

  暗度交易停摆期

  近日,《中国企业报》记者来到北京通州尹各庄“国际健康港”,该项目处于通州、朝阳、顺义三区交界,周边被格拉斯小镇、旭辉御锦、千章墅等高端别墅项目围绕。“小户型”、“不限购”的国际健康港正在施工,多栋圆弧形建筑已经封顶,销售人员忙得不亦乐乎。

  当记者问到房子是否为大产权、是否有房本时,对方说:“您放心,50年房本。”

  早在今年8月,国际健康港开盘不久,李小姐在销售人员的“推荐”下预付了5万元订金,当时价格只要16800/平方米。拿到合同后她发现是租赁合同,最后托关系才退了订金。

  在房价飙升和严格限购的双重逼迫下,不少人和李小姐一样,铤而走险。但是,后来开发商修改了合同,彻底拒绝退订金。

  近期,游离于楼市正规军之外的“小产权房”,由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号,近期迅速升温,市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音,并由此引发一轮成交热。随后,在国家对小产权房进行严厉打击后,导致很多小产权房停止交易。

  在这样的背景下,“国际健康港”公开销售,价格不断上涨。

  看到记者有所顾虑,销售人员说:这是政府重点项目,价格便宜,不限购房资格,不用缴纳任何税费和公共维修基金,可注册办公并获政府减税。

  而记者表示在网上看到的信息实为“租赁”时,销售人员有些结巴地说:“我们开发商有一个大房本,现在预售证还没出来,不能分割房本。不过您放心,我们的租赁合同也是有保证的。而且还会签个补充协议,是专门说明产权问题的。”他说,房子的50年租期实际上是“租20年送30年”。“因为法律有规定,最长只能租20年,所以我们那30年算送的。”

  随后,销售员递来的一纸租赁协议书:租赁20年,赠送30年。而首付需交付总房款的50%,尾款三个月内交清。

  不过,根据《合同法》,房屋租赁合同受法律保护的最长租赁期限只有20年,送的30年并不受法律保护。“30年内,如果开发商要涨租、驱逐租户,或者其他任何违反约定的行为,即使合同上有明确规定,也不受法律保护。”一位律师告诉记者。

  网络公司

  只是开发商“马甲”

  根据销售人员介绍,项目开发商为“北京漕运码头投资发展有限公司”,而在合同上的出租人却显示“汇天网络科技有限公司”。对此,该销售人员的解释是,汇天网络科技有限公司是漕运码头旗下的公司。

  《中国企业报》记者获悉,汇天网络科技有限公司成立于2007年10月份,前身为宋庄信息基础设施投资有限公司,经营范围为技术开发、应用,开发销售计算机软硬件及外部设备以及市场信息咨询等,但该公司鲜有大的科技项目经验,其目前的经营期限为40年。

  开发企业也就是利用网络公司的名义,才拿走了该块土地。该项目最初为“云端产业园”,后来更名为“数据技术研究中心”,供地数量为建设用地13.31公顷。而2013年,该项目拿到的国有土地使用权证也显示,项目用途为科教用地,使用截止日期为2061年12月25日。

  科教用地和商业用地在本质上有很大的区别。根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,前者属于公益事业用地,一般是采取行政划拨方式供给;后者属于商品房性质,应当采取出让方式供地。

  蹊跷的是,到了即将销售的2013年1月,投资商北京漕运码头投资发展有限公司才正式注册,注册资金为4000万元,而目前的经营期限到2043年为止。也就是说,无论投资的漕运码头还是“出租”的汇天网络,经营期限均少于合同上约定的出租50年的期限。

  而让人意外的是,项目里的几栋楼被当做商住房出售,名字变成了现在的“国际健康港”,销售人员以项目在公园内、环境非常幽雅为卖点进行宣传。

  当时的资料宣称:通州区政府在税务、行业、就业、人员等方面给予入园企业最优惠的政策扶持。此外,园区可协助企业对接通州区政府,为入园企业提供一事一议政策扶持。

  利润远高于

  正规房地产开发

  一份中融信托近期对该项目所作的尽职调查资料显示,该项目楼面地价为580元/平方米,从2010年8月—2011年7月,融科、旭辉、首开拿下的周边四宗土地楼面价均超过7000元/平方米。预计项目未来销售收入为52.93亿元,销售净利润19.02亿元,净利润达到36%。利润空间极为可观。

  也就是说,该项目的土地成本不到周边商品房土地成本的10%,而售价则是商品房的70%—80%,其利润空间比正规地产开发还高。

  开发商的宣传资料和相关批文基本吻合,国际健康港确实为通州区政府的重点产业项目。开发商对外称,项目投资40亿元,总投资占地500亩,一期总占地270亩,总建筑面积40万平方米,30%的绿化率,30%的建筑密度,目前在售的18栋商住楼定位为“中央别墅区首席健康综合体”。

  北京市国土局的相关工作人员对《中国企业报》记者表示:“国土部门主要管小产权的处理,如果项目有土地使用证,那属于住建委负责”。北京市住建委相关工作人员之前对外表示,购买房屋一定要核对清楚开发商的相关证件。

  采访过程中,有人认为国际健康港“属于小产权房”。在他看来,凡是70年大产权住宅以外的都属于小产权房,国际健康港的开发企业就算有产权证,也不能分割给购买的业主,对于业主来说完全没有产权。

  也有人认为这种模式不属于小产权。一般认为,小产权房主要是指在农村集体土地上,由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。多年来,有关部门就曾发话:小产权房实质是违法建筑。

  但是他们一致认为:该模式完全属于违规操作。一位业内人士告诉记者,这种项目完全钻了法律的空隙,面对行政监管,他以出租的名义,但是交易的过程又属于销售模式。开发商采取“以租代售”的名义,将更多的法律风险转嫁给了购买人。

  值得注意的是,《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》显示,自2010年10月1日起,新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目,在项目备案或核准批复中应明确不得擅自改变用途。未经批准不得转让或销售。规划部门进行规划验收时,对未按建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的,不予规划验收。

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